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공인중개사법 제4장: 지도 및 감독 내용 요약

1. 자격의 취소:

다음과 같은 사유가 발생할 경우, 중개사의 자격이 취소될 수 있습니다.
허위 또는 과장된 정보 제공
법령 위반으로 인한 형사처벌을 받은 경우
사업자의 등록 요건 미달 등

2.자격의 정지:

일정 기간 동안 자격이 정지될 수 있으며, 이는 주로 경미한 위반 사항이나 개선 기회를 주기 위한 조치입니다.
예를 들어, 교육 이수 의무를 이행하지 않은 경우나 단순한 행정적 실수가 해당합니다.
감독상의 명령:

감독 기관은 중개의 업무 수행 과정에서 발견되는 문제점에 대해 시정 명령을 내릴 수 있습니다.
이러한 명령은 특정 행동(예: 불법 광고 중단)이나 절차(예: 재교육 참여 등)를 요구할 수 있습니다.
중개사무소 등록증 반납:
– 자격 취소 또는 정지 시에는 해당 중개사는 즉시 등록증을 반납해야 하며,
– 이를 소홀히 할 경우 추가적인 처벌이 있을 수 있습니다.

3.업무의 정지:

– 심각한 법규 위반 시에는 특정 기간 동안 업무 수행 자체가 금지될 수도 있음.
– 이는 소비자를 보호하고 시장 질서를 유지하기 위한 조치입니다.

4.업무 정지 기준:

– 반복적인 법규 위반 사례나 고객에게 피해를 준 사건 발생 등의 사유로 인해 결정되며,
각 지역별 관할 기관에서 판단하게 됩니다.

5. 행정제재처분 효과 승계:

– 만약 한 개인이나 업체가 다른 회사로 이전하거나 지분 변경 등을 통해 구조조정을 진행하는 경우에도 기존의 행정제재 처분 효력이 그대로 승계됩니다. 즉, 새로운 대표자가 동일한 법적 책임을 지게 되므로 유념해야 합니다.

6.정보 공개 :

   – 감시기관은 관리·감독 결과 및 처분 사실 등을 공개하며 소비자는 이를 통해 신뢰성 있는 정보를 얻습니다.

7 . 불복절차 :

     - 부당하다고 생각되는 행정처분에 대해서는 불복 신청 절차도 마련되어 있어 권리를 보호받도록 하고 있다.

■ 공인중개사 지도.감독 관련 법령

제4장 지도ㆍ감독


 제35조(자격의 취소) ①시ㆍ도지사는 공인중개사가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 자격을 취소하여야 한다. <개정 2014. 1. 28., 2020. 6. 9., 2023. 6. 1.>

1. 부정한 방법으로 공인중개사의 자격을 취득한 경우

2. 제7조제1항의 규정을 위반하여 다른 사람에게 자기의 성명을 사용하여 중개업무를 하게 하거나 공인중개사자격증을 양도 또는 대여한 경우

3. 제36조에 따른 자격정지처분을 받고 그 자격정지기간 중에 중개업무를 행한 경우(다른 개업공인중개사의 소속공인중개사ㆍ중개보조원 또는 법인인 개업공인중개사의 사원ㆍ임원이 되는 경우를 포함한다)

4. 이 법 또는 공인중개사의 직무와 관련하여 「형법」 제114조, 제231조, 제234조, 제347조, 제355조 또는 제356조를 위반하여 금고 이상의 형(집행유예를 포함한다)을 선고받은 경우

②시ㆍ도지사는 제1항에 따라 공인중개사의 자격을 취소하고자 하는 경우에는 청문을 실시하여야 한다. <개정 2020. 6. 9.>

③제1항에 따라 공인중개사의 자격이 취소된 자는 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 공인중개사자격증을 시ㆍ도지사에게 반납하여야 한다. <개정 2008. 2. 29., 2013. 3. 23., 2020. 6. 9.>

④분실 등의 사유로 인하여 제3항에 따라 공인중개사자격증을 반납할 수 없는 자는 제3항에도 불구하고 자격증 반납을 대신하여 그 이유를 기재한 사유서를 시ㆍ도지사에게 제출하여야 한다. <신설 2005. 12. 7., 2020. 6. 9.>

■ 공인중개사 자격정지 관련 법령

 제36조(자격의 정지) ①시ㆍ도지사는 공인중개사가 소속공인중개사로서 업무를 수행하는 기간 중에 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 6개월의 범위 안에서 기간을 정하여 그 자격을 정지할 수 있다. <개정 2009. 4. 1., 2019. 8. 20., 2020. 6. 9.>

1. 제12조제2항의 규정을 위반하여 둘 이상의 중개사무소에 소속된 경우

2. 제16조의 규정을 위반하여 인장등록을 하지 아니하거나 등록하지 아니한 인장을 사용한 경우

3. 제25조제1항의 규정을 위반하여 성실ㆍ정확하게 중개대상물의 확인ㆍ설명을 하지 아니하거나 설명의 근거자료를 제시하지 아니한 경우

4. 제25조제4항의 규정을 위반하여 중개대상물확인ㆍ설명서에 서명 및 날인을 하지 아니한 경우

5. 제26조제2항의 규정을 위반하여 거래계약서에 서명 및 날인을 하지 아니한 경우

6. 제26조제3항의 규정을 위반하여 거래계약서에 거래금액 등 거래내용을 거짓으로 기재하거나 서로 다른 둘 이상의 거래계약서를 작성한 경우

7. 제33조제1항 각 호에 규정된 금지행위를 한 경우

②등록관청은 공인중개사가 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사실을 알게 된 때에는 지체 없이 그 사실을 시ㆍ도지사에게 통보하여야 한다.

③제1항에 따른 자격정지의 기준은 국토교통부령으로 정한다. <개정 2008. 2. 29., 2013. 3. 23., 2020. 6. 9.>

■ 감독상의 명령 관련 법령

 제37조(감독상의 명령 등) ①국토교통부장관, 시ㆍ도지사 및 등록관청(법인인 개업공인중개사의 분사무소 소재지의 시장ㆍ군수 또는 구청장을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)은 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 개업공인중개사 또는 거래정보사업자에 대하여 그 업무에 관한 사항을 보고하게 하거나 자료의 제출 그 밖에 필요한 명령을 할 수 있으며, 소속 공무원으로 하여금 중개사무소(제9조에 따른 중개사무소의 개설등록을 하지 아니하고 중개업을 하는 자의 사무소를 포함한다)에 출입하여 장부ㆍ서류 등을 조사 또는 검사하게 할 수 있다. <개정 2008. 2. 29., 2013. 3. 23., 2013. 6. 4., 2014. 1. 28., 2020. 6. 9.>

1. 삭제 <2009. 4. 1.>

2. 삭제 <2009. 4. 1.>

3. 부동산투기 등 거래동향의 파악을 위하여 필요한 경우

4. 이 법 위반행위의 확인, 공인중개사의 자격취소ㆍ정지 및 개업공인중개사에 대한 등록취소ㆍ업무정지 등 행정처분을 위하여 필요한 경우

② 제1항에 따라 출입ㆍ검사 등을 하는 공무원은 국토교통부령으로 정하는 증표를 지니고 상대방에게 이를 내보여야 한다. <개정 2008. 2. 29., 2009. 4. 1., 2013. 3. 23.>

③ 국토교통부장관, 시ㆍ도지사 및 등록관청은 불법 중개행위 등에 대한 단속을 하는 경우 필요한 때에는 제41조에 따른 공인중개사협회 및 관계 기관에 협조를 요청할 수 있다. 이 경우 공인중개사협회는 특별한 사정이 없으면 이에 따라야 한다. <신설 2013. 6. 4., 2020. 6. 9.>

■ 공인중개사 등록취소 관련 법령  

제38조(등록의 취소) ①등록관청은 개업공인중개사가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 중개사무소의 개설등록을 취소하여야 한다. <개정 2014. 1. 28., 2020. 6. 9., 2023. 4. 18.>

1. 개인인 개업공인중개사가 사망하거나 개업공인중개사인 법인이 해산한 경우

2. 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 중개사무소의 개설등록을 한 경우

3. 제10조제1항제2호부터 제6호까지 또는 같은 항 제11호ㆍ제12호에 따른 결격사유에 해당하게 된 경우. 다만, 같은 항 제12호에 따른 결격사유에 해당하는 경우로서 그 사유가 발생한 날부터 2개월 이내에 그 사유를 해소한 경우에는 그러하지 아니하다.

4. 제12조제1항의 규정을 위반하여 이중으로 중개사무소의 개설등록을 한 경우

5. 제12조제2항의 규정을 위반하여 다른 개업공인중개사의 소속공인중개사ㆍ중개보조원 또는 개업공인중개사인 법인의 사원ㆍ임원이 된 경우

5의2. 제15조제3항을 위반하여 중개보조원을 고용한 경우

6. 제19조제1항의 규정을 위반하여 다른 사람에게 자기의 성명 또는 상호를 사용하여 중개업무를 하게 하거나 중개사무소등록증을 양도 또는 대여한 경우

7. 업무정지기간 중에 중개업무를 하거나 자격정지처분을 받은 소속공인중개사로 하여금 자격정지기간 중에 중개업무를 하게 한 경우

8. 최근 1년 이내에 이 법에 의하여 2회 이상 업무정지처분을 받고 다시 업무정지처분에 해당하는 행위를 한 경우

②등록관청은 개업공인중개사가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 중개사무소의 개설등록을 취소할 수 있다. <개정 2011. 5. 19., 2014. 1. 28., 2019. 8. 20., 2020. 6. 9., 2020. 12. 29.>

1. 제9조제3항에 따른 등록기준에 미달하게 된 경우

2. 제13조제1항의 규정을 위반하여 둘 이상의 중개사무소를 둔 경우

3. 제13조제2항의 규정을 위반하여 임시 중개시설물을 설치한 경우

4. 제14조제1항의 규정을 위반하여 겸업을 한 경우

5. 제21조제2항의 규정을 위반하여 계속하여 6개월을 초과하여 휴업한 경우

6. 제23조제3항의 규정을 위반하여 중개대상물에 관한 정보를 공개하지 아니하거나 중개의뢰인의 비공개요청에도 불구하고 정보를 공개한 경우

7. 제26조제3항의 규정을 위반하여 거래계약서에 거래금액 등 거래내용을 거짓으로 기재하거나 서로 다른 둘 이상의 거래계약서를 작성한 경우

8. 제30조제3항에 따른 손해배상책임을 보장하기 위한 조치를 이행하지 아니하고 업무를 개시한 경우

9. 제33조제1항 각 호에 규정된 금지행위를 한 경우

10. 최근 1년 이내에 이 법에 의하여 3회 이상 업무정지 또는 과태료의 처분을 받고 다시 업무정지 또는 과태료의 처분에 해당하는 행위를 한 경우(제1항제8호에 해당하는 경우는 제외한다)

11. 개업공인중개사가 조직한 사업자단체(「독점규제 및 공정거래에 관한 법률」 제2조제2호의 사업자단체를 말한다. 이하 같다) 또는 그 구성원인 개업공인중개사가 「독점규제 및 공정거래에 관한 법률」 제51조를 위반하여 같은 법 제52조 또는 제53조에 따른 처분을 최근 2년 이내에 2회 이상 받은 경우

③등록관청은 제1항제2호부터 제8호까지 및 제2항 각 호의 사유로 중개사무소의 개설등록을 취소하고자 하는 경우에는 청문을 실시하여야 한다. <개정 2020. 6. 9.>

④제1항 또는 제2항에 따라 중개사무소의 개설등록이 취소된 자는 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 중개사무소등록증을 등록관청에 반납하여야 한다. <개정 2008. 2. 29., 2013. 3. 23., 2020. 6. 9.>

■ 공인중개사 업무정지 관련 법령

 제39조(업무의 정지) ①등록관청은 개업공인중개사가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 6개월의 범위 안에서 기간을 정하여 업무의 정지를 명할 수 있다. 이 경우 법인인 개업공인중개사에 대하여는 법인 또는 분사무소별로 업무의 정지를 명할 수 있다. <개정 2008. 2. 29., 2009. 4. 1., 2011. 5. 19., 2013. 3. 23., 2014. 1. 28., 2020. 6. 9., 2020. 12. 29.>

1. 제10조제2항의 규정을 위반하여 같은 조 제1항제1호부터 제11호까지의 어느 하나에 해당하는 자를 소속공인중개사 또는 중개보조원으로 둔 경우. 다만, 그 사유가 발생한 날부터 2개월 이내에 그 사유를 해소한 경우에는 그러하지 아니하다.

2. 제16조의 규정을 위반하여 인장등록을 하지 아니하거나 등록하지 아니한 인장을 사용한 경우

3. 제23조제2항의 규정을 위반하여 국토교통부령으로 정하는 전속중개계약서에 의하지 아니하고 전속중개계약을 체결하거나 계약서를 보존하지 아니한 경우

4. 제24조제7항의 규정을 위반하여 중개대상물에 관한 정보를 거짓으로 공개하거나 거래정보사업자에게 공개를 의뢰한 중개대상물의 거래가 완성된 사실을 해당 거래정보사업자에게 통보하지 아니한 경우

5. 삭제 <2014. 1. 28.>

6. 제25조제3항의 규정을 위반하여 중개대상물확인ㆍ설명서를 교부하지 아니하거나 보존하지 아니한 경우

7. 제25조제4항의 규정을 위반하여 중개대상물확인ㆍ설명서에 서명 및 날인을 하지 아니한 경우

8. 제26조제1항의 규정을 위반하여 적정하게 거래계약서를 작성ㆍ교부하지 아니하거나 보존하지 아니한 경우

9. 제26조제2항의 규정을 위반하여 거래계약서에 서명 및 날인을 하지 아니한 경우

10. 제37조제1항에 따른 보고, 자료의 제출, 조사 또는 검사를 거부ㆍ방해 또는 기피하거나 그 밖의 명령을 이행하지 아니하거나 거짓으로 보고 또는 자료제출을 한 경우

11. 제38조제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우

12. 최근 1년 이내에 이 법에 의하여 2회 이상 업무정지 또는 과태료의 처분을 받고 다시 과태료의 처분에 해당하는 행위를 한 경우

13. 개업공인중개사가 조직한 사업자단체 또는 그 구성원인 개업공인중개사가 「독점규제 및 공정거래에 관한 법률」 제51조를 위반하여 같은 법 제52조 또는 제53조에 따른 처분을 받은 경우

14. 그 밖에 이 법 또는 이 법에 의한 명령이나 처분을 위반한 경우

②제1항에 따른 업무의 정지에 관한 기준은 국토교통부령으로 정한다. <개정 2008. 2. 29., 2013. 3. 23., 2020. 6. 9.>

③제1항의 규정에 따른 업무정지처분은 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 발생한 날부터 3년이 지난 때에는 이를 할 수 없다. <신설 2005. 12. 7., 2020. 6. 9.>

■ 자료제공요청 및 행정제재처분효과 관련 법령

제39조의2(자료제공의 요청) 국토교통부장관, 시ㆍ도지사 및 등록관청은 제38조제2항제11호 또는 제39조제1항제13호에 따라 처분하고자 하는 경우에는 미리 공정거래위원회에 처분과 관련된 자료의 제공을 요청할 수 있으며 공정거래위원회는 특별한 사유가 없으면 이에 따라야 한다. <개정 2013. 3. 23.>

[본조신설 2011. 5. 19.]

제40조(행정제재처분효과의 승계 등) ①개업공인중개사가 제21조에 따른 폐업신고후 제9조에 따라 다시 중개사무소의 개설등록을 한 때에는 폐업신고 전의 개업공인중개사의 지위를 승계한다. <개정 2014. 1. 28., 2020. 6. 9.>

②제1항의 경우 폐업신고 전의 개업공인중개사에 대하여 제39조제1항 각 호, 제51조제1항 각 호, 같은 조 제2항 각 호 및 같은 조 제3항 각 호의 위반행위를 사유로 행한 행정처분의 효과는 그 처분일부터 1년간 다시 중개사무소의 개설등록을 한 자(이하 이 조에서 “재등록 개업공인중개사”라 한다)에게 승계된다. <개정 2014. 1. 28., 2020. 6. 9.>

③제1항의 경우 재등록 개업공인중개사에 대하여 폐업신고 전의 제38조제1항 각 호, 같은 조 제2항 각 호 및 제39조제1항 각 호의 위반행위에 대한 행정처분을 할 수 있다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다. <개정 2014. 1. 28., 2020. 6. 9.>

1. 폐업신고를 한 날부터 다시 중개사무소의 개설등록을 한 날까지의 기간(이하 제2호에서 “폐업기간”이라 한다)이 3년을 초과한 경우

2. 폐업신고 전의 위반행위에 대한 행정처분이 업무정지에 해당하는 경우로서 폐업기간이 1년을 초과한 경우

④제3항에 따라 행정처분을 하는 경우에는 폐업기간과 폐업의 사유 등을 고려하여야 한다. <개정 2020. 6. 9.>

⑤ 개업공인중개사인 법인의 대표자에 관하여는 제1항부터 제4항까지를 준용한다. 이 경우 “개업공인중개사”는 “법인의 대표자”로 본다. <신설 2014. 5. 21

분양가만 보면 놓친다 숨은 명입지 찾는 법

◆ 부동산은 가격에 앞서 입지

아파트를 분양받거나 매입할 때 가장 먼저 보게 되는 것은 분양가입니다.  가격은 분명 중요한 요소입니다.  그러나 가격만으로 판단하는 순간, 진짜 중요한 입지 가치를 놓치기 쉽습니다.  같은 평수, 같은 가격이라도 입지에 따라 실거주 만족도와 향후 시세 흐름은 완전히 달라질 수 있기 때문입니다.

최근 몇 년간 분양가 상한제가 적용되면서 지역 간 분양가 격차는 상당히 줄어들었습니다.  겉보기에는 거의 비슷한 가격으로 분양되는 단지들이 많아졌지만, 입지에 따른 가치 차이는 여전히 큽니다.  

표면적으로 저렴해 보이는 단지일지라도 입지 분석 결과가 좋지 않다면 장기적인 시세 흐름에서 불리해질 수 있습니다.

◆입지는 위치가 아니다

입지란 단순히 위치만을 의미하지 않습니다.  해당 단지가 제공하는 교통 접근성, 생활 인프라, 주변 환경, 배후 수요, 동선 편의성 등 복합적인 요소를 말합니다.  

예를 들어 지하철역과의 거리도 중요하지만, 그 거리가 평지인지 언덕인지, 신호등은 몇 개인지, 주변이 안전한지까지 살펴야 합니다.  이러한 세부 요소가 체감 거리를 만들고 실거주 만족도에 직접적인 영향을 미칩니다.

같은 신도시 안에서도 단지별 입지 차이는 분명하게 존재합니다.  예를 들어 동탄신도시 내 일부 단지는 동탄역 도보 10분 거리라고 홍보하지만, 실제로는 횡단보도를 5번 건너야 하거나  도로 소음, 학교와의 거리, 상권과의 연결성에서 불리한 경우가 많습니다.  

이런 경우에는 지도로만 보면 비슷하지만, 실제 거주자 입장에서는 큰 차이를 느끼게 됩니다.  결국 이러한 ‘미세 입지’의 차이가 입주 후 만족도와 시세 방어력, 향후 매도 시점에서의 경쟁력을 좌우합니다.

◆입지의 중요판단 수단 배후수요

배후 수요도 입지를 판단하는 중요한 기준입니다.  단지가 위치한 지역에 대기업, 산업단지, 공공기관, 교육기관 등이 가까이 있다면 실거주 수요가 꾸준히 유지되며  전세 수요도 안정적입니다. 

 
반면에 상업시설만 크고 배후 수요가 부족한 지역은 공실 위험이 크고, 장기적으로 불안정할 수 있습니다.

◆숨은 명입지 찾는법

그렇다면 실전에서 명입지를 어떻게 찾을 수 있을까요?

   
첫째, 지도 기반 분석을 해야 합니다.  
네이버 지도 거리뷰를 활용해 주변 상권과 도보 동선을 확인하고, 국토부의 토지이용계획 열람 서비스를 통해  향후 개발계획과 제한요소를 함께 살펴보는 것이 좋습니다.  

둘째, 생활 동선을 시뮬레이션해보세요.  
아이를 유치원에 데려다주고, 장을 보고, 병원에 가고, 출퇴근까지 모든 동선을 종합해보면  그 단지의 진짜 입지 가치가 보이기 시작합니다.

셋째는 분양가와 입지 가치를 비교 분석하는 것입니다.  
비슷한 가격대의 단지라면, 생활환경과 배후 수요가 더 우세한 단지를 선택하는 것이 장기적으로 유리합니다.  분양가가 조금 높더라도 입지 가치가 확실한 곳이라면 향후 시세 상승 가능성이 크고,  실거주 만족도 역시 높기 때문에 결과적으로 더 나은 선택이 될 수 있습니다.

◆입지의 중요성

입지는 시간이 지나도 바뀌지 않는 고정 요소입니다.  건물은 재건축이 가능하지만, 그 땅의 환경과 위치는 쉽게 달라지지 않습니다.  그래서 부동산은 ‘건물’보다 ‘입지’를 보고 선택하라는 말이 생긴 것입니다.

지금 당신이 관심 있는 분양 단지는 진짜 명입지일까요?   
지도를 열고 직접 살펴보세요.  병원은 몇 분 거리인지, 유치원은 근처에 있는지, 마트를 걸어서 갈 수 있는지, 밤에 돌아올 때 안전한지.  이 모든 것이 명입지를 판별하는 중요한 기준입니다.