계약갱신청구권 사용 후 변심 시 계약은 언제 끝날까?

계약갱신청구권을 행사한 뒤 거주 계획이 바뀌는 경우가 종종 발생합니다. 하지만 많은 임차인들이 계약이 언제 종료되는지 혼란스러워하는 경우가 있습니다.

이 글에서는 계약갱신청구권 행사 후 마음이 바뀌었을 때 계약 종료 시점을 법적 기준과 판례를 토대로 정확하게 설명드리겠습니다.

계약갱신청구권의 개념과 법적 효력

계약갱신청구권이란 주택임대차보호법에서 임차인에게 부여한 권리로 기존 임대차 계약을 추가로 2년간 연장할 수 있게 보장합니다. 임대인이 특별한 사유가 없다면 이를 거부할 수 없습니다.

임차인이 계약갱신청구권을 행사하면 기존 계약이 연장되며, 그 효력은 법적 보호를 받습니다. 따라서 권리 행사 전과 후의 계약 종료 시점을 명확히 이해하는 것이 중요합니다.

갱신청구권 행사 후 해지 통지는 언제든 가능할까?

네, 계약갱신청구권을 행사한 후에도 마음이 바뀌었다면 계약을 해지할 수 있습니다.

해지 의사를 임대인에게 통지하면 되는데, 중요한 것은 통지 시점입니다. 해지통지는 구두가 아니라 반드시 서면으로 전달하는 것이 안전합니다.

임대인에게 통지가 도달한 날부터 계산하여 3개월이 지나면 계약이 자동으로 종료됩니다. 이 점을 착각하면 불필요한 법적 분쟁이 발생할 수 있습니다.

갱신 개시일과 해지통지일, 무엇이 중요할까?

대법원 판례에 따르면 임차인이 계약갱신청구권을 행사한 후 해지통지를 했을 때, 계약 종료 시점은 갱신된 계약 개시일이 아니라 해지통지 도달일을 기준으로 계산합니다.

다시 말해, 계약이 갱신되었는지와 무관하게 해지통지가 임대인에게 전달된 날짜가 계약 종료 시점의 기준입니다. 이 점은 반드시 기억해두셔야 합니다.

대법원 판례로 본 계약 종료 시점

2023다258672 판례에서는 이 점을 명확하게 밝혔습니다. 계약갱신청구권 행사 후 해지통지가 도달한 날을 기준으로 3개월이 경과하면 계약이 종료된다는 판단을 내렸습니다.

이 표처럼 해지통지일로부터 정확히 3개월 후 계약이 종료됩니다. 갱신 개시일은 종료일 계산과 무관함을 기억하세요.

빠른 해지통지가 중요한 이유

변심으로 인해 계약을 종료하고자 한다면, 하루라도 빨리 해지통지를 임대인에게 전달해야 합니다. 통지일이 계약 종료일을 결정하기 때문입니다.

해지 의사는 서면으로 남기고, 도달일을 메모하거나 기록해 두면 불필요한 분쟁을 예방할 수 있습니다. 임대인 역시 해지통지 도달일을 기준으로 월세 정산과 보증금 반환 일정을 준비해야 합니다.

임차인과 임대인이 알아야 할 계약 종료 규칙

계약갱신청구권을 사용했더라도 다음 두 가지를 기억해야 합니다.

1. 해지통지 도달일 + 3개월 = 계약 종료일
2. 갱신 개시일과 상관없이 통지 도달일이 기준

임대인과 임차인 모두 이 기준을 숙지해야 보증금 반환, 월세 정산에서 실수가 발생하지 않습니다.

계약 종료일을 착각하는 경우가 많으니 통지 전달 후 꼭 3개월을 정확히 계산해보시기 바랍니다.

잊지 말아야 할 계약 종료의 핵심

임차인이 계약갱신청구권을 행사했더라도, 해지 의사를 임대인에게 서면으로 전달하면 3개월 후 계약이 종료된다는 점이 핵심입니다.

계약갱신청구권은 임차인을 보호하는 중요한 권리지만 그 행사 이후 마음이 바뀌었을 때도 계약을 종료할 수 있다는 사실을 판례와 법 조항을 통해 정확하게 이해하고 적용하는 것이 중요합니다.

전대차 계약의 법적 안정성과 주의해야 할 핵심 포인트

전대차 계약은 임차인이 빌린 부동산을 제3자에게 다시 빌려주는 것을 말합니다.

간단해 보이지만 실제로는 법적 제약과 위험 요소가 많습니다. 특히 원임대인의 동의 여부, 계약서 작성 방식, 권리·의무의 범위 등에서 주의가 필요합니다.

이번 글에서는 부동산 전문가 시각에서 전대차 계약의 법적 문제와 안전하게 진행하는 방법을 알려드립니다.

전대차 계약의 기본 개념

전대차 계약은 임차인이 점유하던 부동산을 제3자에게 임대하는 행위를 뜻합니다. 민법 제629조에 따르면 원임대인의 동의 없이 전대차 계약은 할 수 없습니다.

이를 위반하면 계약 해지 사유가 될 수 있고, 전차인은 법적으로 보호받기 어렵습니다. 따라서 계약 체결 전 동의 여부 확인은 필수입니다.

원임대인 동의가 필수인 이유

원임대인의 동의 없이 전대차 계약을 체결하면 원임대인은 즉시 계약을 해지할 수 있습니다.

이는 신뢰관계 훼손 때문입니다. 전차인 입장에서도 퇴거 요구를 받을 수 있어 매우 위험하죠. 여러분이라면 이런 상황을 감수하시겠습니까?

전대차 계약서에 꼭 들어가야 할 조항

이 항목들이 빠지면 추후 분쟁 시 불리하게 작용할 수 있습니다.

보증금 반환 문제와 분쟁 사례

전대차 계약에서 가장 빈번한 분쟁은 보증금 반환 문제입니다.

원임대인이 아닌 전대인에게 보증금을 지급한 경우, 반환 책임은 전대인에게 있습니다. 전대인이 파산하거나 잠적하면 보증금 회수가 어렵습니다.

계약 전 전대인의 재정 상태와 신용도를 반드시 확인해야 안전합니다.

상가 전대차의 특별 규정

상가건물 전대차 계약은 상가건물 임대차보호법 적용을 받습니다. 권리금 회수기회 보호, 전대차 승인 절차 등 주택 전대차보다 완화된 규정이 있으나 임대인 동의와 계약 조건 준수는 여전히 필수입니다.

사업 운영 지속성과 권리금 회수가 중요한 만큼 사전 검토가 필요합니다.

안전하게 진행하는 절차

이런 경우는 피해야 합니다

원임대인 동의를 받을 수 없거나 전대인의 경제 상태가 불안정한 경우, 계약서가 부실한 경우라면 절대 진행하지 마십시오.

특히 온라인 게시글만 보고 계약하는 건 위험합니다. 의심스러운 조건이라면 과감히 포기하는 것이 장기적으로 안전합니다.

마무리 조언

전대차 계약은 법적 요건을 충족하고 체결하면 유용한 제도입니다. 하지만 그 전제는 철저한 준비와 법률적 검토입니다. 부동산 전문가나 변호사와 상담 후 진행하면 불필요한 분쟁을 예방할 수 있습니다.

결국 부동산 거래에서 안전이 최우선이니까요.

임대차계약서 작성법 총정리

꼼꼼한 계약이 내 돈을 지킵니다! 무료 양식도 함께 드려요 

처음 임대차계약서를 작성하려는 분들, 혹시 불안하시진 않으신가요? 저도 처음 전세계약을 하면서 어떤 항목을 적어야 할지 몰라서 헤매다 결국 중개사 말만 믿고 계약했던 기억이 납니다. 그때 ‘조금만 더 알았더라면’ 하고 후회했던 기억으로, 이 글을 준비했습니다.

1. 임대차계약서란?

부동산을 빌려주거나 빌릴 때 작성하는 계약 문서입니다. 주택, 상가, 원룸 등 모든 유형의 부동산에 해당됩니다. 민법 제618조부터 규정되어 있고, 계약서를 통해 보증금, 임대 기간, 의무 등을 명확히 합니다.

2. 필수 기재 항목

• 임대인, 임차인의 이름과 연락처
• 부동산 주소 및 면적, 구조
• 계약금, 보증금, 월세, 중도금 등 금액
• 계약 기간 및 갱신 조건
• 관리비 부담 주체
• 특약사항 (예: 반려동물 허용 여부, 원상복구 범위 등)

3. 주의해야 할 점

계약서 작성 전 꼭 확인해야 할 세 가지!
① 등기부등본으로 소유주와 근저당 설정 확인하기
② 날짜와 서명 누락 없이 꼼꼼히 작성
③ 구두로 한 약속도 반드시 특약에 기재해야 분쟁 예방 가능!

4. 무료 계약서 양식 다운로드

가장 신뢰할 수 있는 국토교통부의 표준 임대차계약서를 추천드립니다.
👉 국토교통부 표준계약서 양식 바로가기
또는 네이버 부동산, 대한법률구조공단 홈페이지에서도 PDF 또는 한글 파일로 받을 수 있어요.

5. 전자계약서 활용법

요즘엔 공인중개사가 전자계약 시스템을 많이 활용해요.
장점: 서류 분실 위험 ↓, 비대면 계약 가능
단점: IT 비숙련자에겐 진입장벽이 있음
그래도 저는 전자계약으로 깔끔하게 마무리하고, 계약서도 클라우드에 자동 보관되니 편하더라고요 😄

6. 계약 전 체크리스트

• 등기부등본 최신본 확인 완료
• 보증금 반환 조건 명시
• 서명 또는 도장 날인 확인
• 특약사항 명확히 기록
• 계약서 원본 각자 보관

7. 실사용 후 경험 공유

저는 전자계약을 선호하는 편이에요. 특히 특약 작성 시 중개사와 조율하는 데 유리했고, 서류를 실시간으로 공유하며 검토할 수 있어서 만족스러웠어요.
여러분은 어떠신가요? 계약하면서 겪었던 황당한 경험이나, 유용했던 특약 항목이 있다면 댓글로 알려주세요!

에필로그

임대차계약은 단순한 서류 작성을 넘어서 나의 재산을 지키는 첫 걸음입니다.
다음 글에서는 ‘전세사기 방지 체크리스트’를 소개해드릴게요! 많은 관심 부탁드립니다.

■ 전월세 계약 후 시설 고장이 있다면 수리 책임은 임대인? 임차인?

1. 기본 원칙

전월세 계약에서 수리 책임은 크게 소모성 유지보수와 구조적 하자 보수로 나뉩니다.

임대인(집주인)의 책임: 건물의 구조적 문제(누수, 외벽 균열, 전기·수도 배관 등)와 같은 기본적인 주거 환경 유지에 대한 수리는 임대인의 책임입니다.

임차인(세입자)의 책임: 일상적인 소모품(전구, 수도꼭지 필터, 변기 고장 등)의 교체 및 사용 중 발생한 경미한 고장은 임차인이 부담하는 것이 일반적입니다.

2. 관련 법령

주택임대차보호법에 따르면, 임대인은 임차인이 정상적으로 주거할 수 있도록 유지·보수할 의무가 있습니다. 또한 민법 제623조에서는 "임대인은 목적물을 계약 존속 중 사용·수익에 적합한 상태로 유지할 의무가 있다"고 규정하고 있습니다.

3. 실무 사례별 수리 책임

4. 전세·월세 도어락 고장 시 수리 주체는?

아파트, 빌라, 다가구주택 등에서 전세나 월세로 거주하는 경우 현관문 도어락 고장은 빈번하게 발생합니다. 도어락은 소모품으로 볼 수 있으며, 매일 사용하기 때문에 언제든지 고장날 가능성이 있습니다. 많은 경우로 임대인이 설치한 도어락을 철거하고 임차인이 편리한 도어락을 사용하다가 이사할때 다시 철거한 임대인 도어락을 설치하는 경우에 분쟁의 소지를 미연에 차단할 수있는 한 방법이기도 합니다.

 4.1 임대인과 임차인의 책임 구분

임대인 책임: 오랜 사용으로 인한 노후화로 도어락이 고장난 경우.
임차인 책임: 강한 충격이나 부주의로 인해 고장이 발생한 경우.

공통 사례: 배터리 방전이나 경미한 접촉 불량은 임차인이 해결하는 것이 일반적이지만, 교체가 필요할 정도의 고장은 임대인이 부담하는 것이 타당합니다.

 4.2 법적 근거

민법 제623조에 따르면, 임대인은 목적물을 계약 존속 중 사용·수익에 적합한 상태로 유지할 의무가 있습니다. 따라서 도어락이 정상적인 사용 상태를 유지하지 못할 경우, 임대인이 수리를 부담해야 합니다. 



다만, 임차인의 과실로 인해 고장난 경우는 예외입니다.

**대법원 판례 (2010.4.29, 선고, 2009다96984 판결)**에서는 "임차인이 별 비용을 들이지 않고 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 문제는 임차인이 해결해야 하지만, 정상적인 사용이 불가능할 정도라면 임대인이 수선의무를 부담해야 한다"고 판시하였습니다.

5. 분쟁 예방을 위한 팁

○ 계약서 확인: 계약 체결 전 유지보수 관련 조항을 꼼꼼히 확인하세요.
○  입주 전 상태 점검: 입주 전 시설 상태를 사진이나 동영상으로 기록해두면 향후 분쟁을 줄일 수 있습니다.
○  수리 요청은 서면으로: 고장이 발생하면 문자, 이메일 등 서면으로 요청하면 책임 소재를 명확히 할 수 있습니다.
○  임대인과 협의: 애매한 경우에는 임대인과 원만히 협의하여 비용을 분담하는 것이 좋습니다.
○  제조사 A/S 활용: 제조사를 통해 고장 원인을 파악하고, 이를 바탕으로 임대인을 설득하는 것도 한 가지 방법입니다.

6. 정리

전월세 계약 후 시설 고장이 발생하면, 법적으로 임대인과 임차인의 책임이 나뉘어 있습니다. 특히 도어락의 경우 사용 연수와 고장 원인에 따라 책임 주체가 달라질 수 있습니다.

 계약서를 잘 확인하고, 고장 발생 시 즉시 임대인에게 알리는 것이 중요합니다. 분쟁을 줄이기 위해 입주 전 점검을 철저히 하고, 명확한 기록을 남겨두는 것이 최선의 방법입니다.

※ 상기 내용은 일반적인 사례에 대한 책임을 말한것으로 각 사례별로 다를 수있으니 본 포스팅이 확정적 해답은 아닙니다.