전월세 계약 후 시설 고장 시 수리 책임은 누구에게 있을까?

■ 전월세 계약 후 시설 고장이 있다면 수리 책임은 임대인? 임차인?

 

1. 기본 원칙

전월세 계약에서 수리 책임은 크게 소모성 유지보수와 구조적 하자 보수로 나뉩니다.

임대인(집주인)의 책임: 건물의 구조적 문제(누수, 외벽 균열, 전기·수도 배관 등)와 같은 기본적인 주거 환경 유지에 대한 수리는 임대인의 책임입니다.

임차인(세입자)의 책임: 일상적인 소모품(전구, 수도꼭지 필터, 변기 고장 등)의 교체 및 사용 중 발생한 경미한 고장은 임차인이 부담하는 것이 일반적입니다.

2. 관련 법령

주택임대차보호법에 따르면, 임대인은 임차인이 정상적으로 주거할 수 있도록 유지·보수할 의무가 있습니다. 또한 민법 제623조에서는 "임대인은 목적물을 계약 존속 중 사용·수익에 적합한 상태로 유지할 의무가 있다"고 규정하고 있습니다.

3. 실무 사례별 수리 책임

고장 유형	수리 책임
보일러 고장	기본 부품(배관 등) 문제는 임대인, 필터·배터리 등 소모품은 임차인
에어컨 고장	기본 장착된 경우 임대인, 임차인이 별도로 설치한 경우 임차인
수도.배관 누수	임대인 책임
변기 막힘	사용 부주의로 인한 경우 임차인, 노후로 인한 경우 임대인.
벽지.장판 손상	통상적 사용으로 인한 마모는 임대인, 과실로 인한 훼손은 임차인
도어락 고장	노후로 인한 경우 임대인, 임차인과실(강한충격, 물리적손상)로 인한 경우 임차인

 

4. 전세·월세 도어락 고장 시 수리 주체는?

아파트, 빌라, 다가구주택 등에서 전세나 월세로 거주하는 경우 현관문 도어락 고장은 빈번하게 발생합니다. 도어락은 소모품으로 볼 수 있으며, 매일 사용하기 때문에 언제든지 고장날 가능성이 있습니다. 많은 경우로 임대인이 설치한 도어락을 철거하고 임차인이 편리한 도어락을 사용하다가 이사할때 다시 철거한 임대인 도어락을 설치하는 경우에 분쟁의 소지를 미연에 차단할 수있는 한 방법이기도 합니다.

 4.1 임대인과 임차인의 책임 구분

임대인 책임: 오랜 사용으로 인한 노후화로 도어락이 고장난 경우.
임차인 책임: 강한 충격이나 부주의로 인해 고장이 발생한 경우.

공통 사례: 배터리 방전이나 경미한 접촉 불량은 임차인이 해결하는 것이 일반적이지만, 교체가 필요할 정도의 고장은 임대인이 부담하는 것이 타당합니다.

 4.2 법적 근거

민법 제623조에 따르면, 임대인은 목적물을 계약 존속 중 사용·수익에 적합한 상태로 유지할 의무가 있습니다. 따라서 도어락이 정상적인 사용 상태를 유지하지 못할 경우, 임대인이 수리를 부담해야 합니다. 



다만, 임차인의 과실로 인해 고장난 경우는 예외입니다.

**대법원 판례 (2010.4.29, 선고, 2009다96984 판결)**에서는 "임차인이 별 비용을 들이지 않고 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 문제는 임차인이 해결해야 하지만, 정상적인 사용이 불가능할 정도라면 임대인이 수선의무를 부담해야 한다"고 판시하였습니다.

5. 분쟁 예방을 위한 팁

○ 계약서 확인: 계약 체결 전 유지보수 관련 조항을 꼼꼼히 확인하세요.
○  입주 전 상태 점검: 입주 전 시설 상태를 사진이나 동영상으로 기록해두면 향후 분쟁을 줄일 수 있습니다.
○  수리 요청은 서면으로: 고장이 발생하면 문자, 이메일 등 서면으로 요청하면 책임 소재를 명확히 할 수 있습니다.
○  임대인과 협의: 애매한 경우에는 임대인과 원만히 협의하여 비용을 분담하는 것이 좋습니다.
○  제조사 A/S 활용: 제조사를 통해 고장 원인을 파악하고, 이를 바탕으로 임대인을 설득하는 것도 한 가지 방법입니다.

6. 정리

전월세 계약 후 시설 고장이 발생하면, 법적으로 임대인과 임차인의 책임이 나뉘어 있습니다. 특히 도어락의 경우 사용 연수와 고장 원인에 따라 책임 주체가 달라질 수 있습니다.

 계약서를 잘 확인하고, 고장 발생 시 즉시 임대인에게 알리는 것이 중요합니다. 분쟁을 줄이기 위해 입주 전 점검을 철저히 하고, 명확한 기록을 남겨두는 것이 최선의 방법입니다.

※ 상기 내용은 일반적인 사례에 대한 책임을 말한것으로 각 사례별로 다를 수있으니 본 포스팅이 확정적 해답은 아닙니다.